Informativo

9 de maio de 2016

Alienação Fiduciária de Imóveis – Aspectos Práticos da Consolidação na Posse e Propriedade

A lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, instituiu no país, a utilização da alienação fiduciária de bens imóveis para garantia de débitos civis. Esta modalidade de garantia vem sendo largamente utilizada em nosso mercado.

 

Antes de entrar no tema ora ventilado, é importante tecer algumas considerações do cenário imobiliário atual. O mercado imobiliário brasileiro viveu a última década de muito dinamismo e passou por duas fases bastante distintas. Primeiro, acompanhando o ciclo econômico do país em alta, experimentou um forte crescimento e registrou o auge da prosperidade. Porém, com a desaceleração da economia brasileira nos anos mais recentes, entrou em uma curva descendente significativa.

 

De 2008 até 2011 o mercado brasileiro teve um enorme crescimento, mas a partir de 2013 a curva parou de subir mantendo-se ainda regular em 2014 e caindo bastante em 2015.

 

Este panorama cria para as construtoras, dois cenários negativos importantes que são a falta/dificuldade no crédito imobiliário e a inadimplência dos contratos financiados diretamente.

 

No tocante à inadimplência de contratos financiados pela própria construtora, nos deparamos com o instituto da garantia por alienação fiduciária de imóveis e sua execução propriamente dita.

 

Sendo infrutíferas todas as tentativas e medidas de recuperação do crédito, a única alternativa para o credor é a execução do contrato de alienação.

 

Na alienação o adquirente do bem transfere a sua propriedade a construtora ou agente financeiro, pelo período que durar o financiamento. O termo de quitação da dívida, conforme previsto expressamente no artigo 25, § 2o, da lei 9.514/97, poderá ser levado diretamente ao Registro Imobiliário, a fim de cancelar a alienação fiduciária e consolidar, de forma plena, a propriedade do bem na pessoa do adquirente.

 

A vantagem neste tipo de garantia é a agilidade na execução, que independe do judiciário para sua consolidação. Todo procedimento é feito administrativamente nos Cartório de Registro de Imóveis.

 

Lei 9.514/97 Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

 

No entanto, em que pese a facilidade de não se buscar o Judiciário, casa haja alguma falha no processo administrativo, a parte poderá anular tudo que foi feito e ainda requerer indenização judicialmente, esse é o ponto.

 

O referido processo administrativo tem, em sua formação, um requisito fundamental para seu êxito, que é a intimação pessoal do devedor. Vejamos os parágrafos 3º e 4º da lei:

 

“§3º: A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§4o: Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

 

Muitos casos chegam ao Judiciário justamente requerendo a nulidade de todo processo administrativo pelo erro na intimação. Ainda há o agravante do pedido de indenização contra o credor (o Cartório de Registro não é parte na ação). Para evitar essa nulidade o credor deve estar atento ao procedimento de notificação adotado pelo Cartório de Registro de Imóveis, posto ele será o responsável por todo processo administrativo.

 

A notificação pessoal, preferencialmente será solicitada pelo Cartório de Registro de Imóveis ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos da Comarca, ou em caso de não sendo viável, pelo correio por carta com “Aviso de Recebimento”. Importante ter em conta que por ser pessoal a intimação, o titular do contrato deverá obrigatoriamente assinar o comprovante de recebimento nos dois casos, sob pena de tornar nula a intimação. Caso o devedor não seja localizado, a notificação poderá ser feita por edital, conforme previsão legal, desde que sejam esgotados todos os meios disponíveis de localização do devedor. Essa interpretação é a adotada pelos Tribunais para afastar ou declarar a nulidade do processo administrativo, com consequente procedência de pedido de indenização a ser suportado exclusivamente pelo Réu/ Credor do contrato de alienação.

 

Em recente decisão o TJ/RS teve o seguinte entendimento: “A intimação para purgar a mora mediante o pagamento das prestações em atraso far-se-á por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos ou pelo correio, com aviso de recebimento, sendo admitida a notificação por edital somente após o credor diligenciar no sentido de localizar o devedor para notificá-lo pessoalmente (art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97).” A comprovação das diligências se dá pelo envio de notificação para todos os endereços conhecidos do devedor, bem como para o local do bem objeto do contrato. Apenas uma tentativa não basta.

 

A análise do contexto nos mostra que a modalidade da garantia de alienação fiduciária de bem imóvel teve grande aceitação na última década em razão da celeridade da execução no caso de inadimplência, pois diferente da hipoteca, não necessita de ajuizamento de demanda para reaver o crédito disponibilizado.

 

No entanto, caso os requisitos da lei não sejam observados e, em especial, a jurisprudência dominante na região do imóvel, problemas podem acontecer, inclusive com ajuizamento de demandas indenizatórias com pedido de tutela antecipada para suspender o leilão pela ausência de intimação pessoal do devedor. Para evitar atrasos e transtornos é fundamental a contratação de profissional com experiência para o acompanhamento de todo processo administrativo objetivando a celeridade e o sucesso da demanda.

 

Paulo José Cravo Soster
Sócio – Gerente Geral