Informativo

16 de novembro de 2016

O Novo CPC e Suas Alterações Pertinentes aos Condomínios

 

O Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105\2015, que entrou em vigor em 18 de Março de 2016, trouxe mudança significa e muito importante no que pertine ao procedimento de cobrança das contribuições condominiais, uma vez que em seu art. 784, inciso IX, constituiu como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio editalício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

 

Desta forma, o dispositivo supracitado concedeu celeridade ao procedimento de cobrança de créditos decorrentes de cotas condominiais. Isto porque, importou em supressão da fase de conhecimento, onde primeiramente se apurava a existência da dívida condominial, atribuindo-se agora, a certeza, liquidez e exigibilidade inerentes aos títulos executivos.

 

Assim, processualmente, significa dizer que, ao invés de se ingressar com uma Ação de Cobrança, onde se irá requerer a citação do condômino inadimplente para que o mesmo apresente sua defesa acerca dos fatos narrados na inicial, obtendo-se somente após a sentença definitiva, com o advento da nova norma processual, permite-se a execução direta com requerimento de penhora. Portanto, protocolada a petição inicial dando-se início à execução é requerida a citação do condômino inadimplente para quitar a dívida em 03 (três) dias, sob pena de adoção de medidas restritivas, tais como penhora de bens.

 

Neste caso, o próprio imóvel do inadimplente servirá como garantia, uma vez que não sujeito a proteção do bem de família, pois o art. 3º da Lei 8009/90, dispõe que a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, ressalvando a cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.

 

Entretanto, tratando-se da inovação trazida pelo advento do Novo Código de Processo Civil à luz do procedimento para cobrança de contribuições condominiais é preciso tecer importantes considerações, as quais consistem na necessidade de adequação das normas condominiais as alterações trazidas pelo atual Código Civil, bem como ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no tocante à adequação dos juros cobrados pela inadimplência aos juros de mercado, os quais alcançam em torno de 9,9% ao mês e não 1% como dispunha a antiga Lei do Condomínio nº. 4.591/64. Devendo igualmente ser observada a questão referente a aplicação de multas por atraso reiterado, a qual pode alcançar até 5 (cinco) taxas de condomínio.

 

Neste sentido, em se tratando deste assunto, devem ser observados os arts.389, 395 e 1.337 do Código Civil, os quais dispõe:

 

Art. 389.Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Art. 395: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

 

Portanto, os síndicos, administradores de condomínios e condôminos devem estar atentos à Legislação, principalmente frente à necessidade de adequação de suas convenções de forma que prevejam a aplicação de juros de mercado, bem como o percentual referente à multa por inadimplência reiterada, visando com isso propiciar a execução aos moldes do procedimento inovador chancelado pelo Novo Código de Processo Civil.

 

Desta forma, recomenda-se que tal tarefa seja entregue a um profissional do Direito que esteja a par das exigências estatuídas em Lei, de forma a proceder a orientação e supervisão de todo o processo de alteração da Convenção Condominial. Assim, uma vez realizadas as alterações necessárias, os administradores de condomínios, síndicos e condôminos poderão se valer das alterações trazidas pelo Novo Código de Processo Civil, as quais importam em fantástica diminuição de tempo para a cobrança de taxa condominial na esfera judicial, na medida em que o crédito poderá ser submetido desde logo à execução, pois suprimida a fase de conhecimento.

 

Vanessa Duval Mesquita
Advogada