Informativo

20 de outubro de 2016

Os Contratos Imobiliários para Geração de Energia Eólica/Solar e seus Aspectos Econômicos para o Empreendedor

 

A geração de energia eólica pressupõe a utilização de áreas com superfície livre para instalação de aerogeradores, normalmente em zona rural, face o regime natural de ventos do local.

 

Os desenvolvedores e/ou empreendedores de parques eólicos, como praxe do negócio e, sobretudo, visando a viabilidade econômica do projeto, normalmente não adquirem a propriedade dos imóveis nos quais serão utilizados para instalação dos equipamentos de geração de energia elétrica (aerogeradores), mas contratam tão apenas o direito de uso do imóvel ou suas frações, através dos institutos jurídicos existentes em nosso direito. Dentre eles, o contrato de Direito de Superfície (Art. 1.369 a 1377 Código Civil) ou a Locação (Art. 565 Código Civil), com suas variações, como exemplo o Contrato de Arrendamento de Imóvel Rural.

 

No Brasil, todos os imóveis com direito de uso contratados por empreendimentos de geração de energia, participantes em leilões públicos (MME- Governo Federal), são exigidos a averbação dos instrumentos contratuais do direito de uso no respectivo álbum imobiliário (Registro de Imóveis), visando a maior segurança jurídica para o órgão outorgante do direito de comercialização da energia ao sistema elétrico nacional.

 

Direito de Superfície

 

O primeiro tipo de contrato utilizado, Contrato de Direito de Superfície, é celebrado com proprietário do imóvel através de escritura pública, o qual concede o uso do imóvel para a implantação e operação do empreendimento de geração de energia por prazo determinado, mediante remuneração fixa. Para este tipo de contratação, há incidência de imposto de transmissão municipal de 2% (ITBI) sobre o valor do imóvel.

 

Neste tipo de contrato, o superficiário assume todas as obrigações legais (tributos) que incidam sobre a totalidade do imóvel, como se proprietário fosse.

 

Entretanto, a segurança jurídica que reveste tal negócio (Direito de Superfície) permite que o imóvel seja cedido a terceiros, sem a anuência do concedente (proprietário do terreno), o que permite a livre negociação do empreendimento (investidores), sem obrigação ou necessidade de prévia anuência do proprietário, face a natureza jurídica de direito real sobre o bem. O concedente apenas possui direito de preferência na eventual alienação do direito de superfície quando para consolidação da propriedade. Igualmente, o superficiário tem preferência na aquisição do terreno em caso de sua venda pelo concedente.

 

Quando encerrado o prazo de concessão, a construção ou as benfeitorias úteis passarão a integrar o imóvel do concedente. Essa incorporação dar-se-á independentemente de indenização.

 

Antes do prazo, a concessão pode se rescindir em caso de destinação diversa ao terreno que porventura venha a ser dada pelo superficiário.

 

Pontuamos as principais características do Direito de Superfície:

 

• É direito real (direito sobre a coisa, sobre o imóvel)
• Se perfaz por escritura pública com registro obrigatório no Registro Imobiliário, e com pagamento do imposto de transmissão municipal de 2% do valor do imóvel
• Valor fixo (preço) pago à vista ou parcelado
• Tempo determinado prorrogável somente com ajuste e de comum acordo
• Encargos e tributos inerentes à qualidade de proprietário
• Possibilidade de cessão (venda) a terceiros
• Em caso de alienação do terreno, o direito de superfície subsiste
• Superficiário tem preferência na aquisição do terreno, mas uma vez não concedida, se resolve em perdas e danos.

 

Locação

 

O Contrato de locação (latu senso) é celebrado através de instrumento particular, possui natureza jurídica de direito pessoal, constituindo obrigação entre as partes, sem incidência de ITBI.

 

Neste tipo de contrato as partes são livres para convencionar preço, prazos e prorrogações. Entretanto, sua cessão para terceiros dependerá da anuência expressão do locador, visto que o negócio celebrado possui natureza obrigacional e não constitui direito real sobre o imóvel. Fato que pode restringir ou dificultar a negociação de venda ou transferência parcial do empreendimento com terceiros, face a necessidade de anuência do proprietário.

 

Pontuamos as principais características da locação:

 

• É direito pessoal (obrigacional, em relação aos contratantes)
• Pode ser firmada por Instrumento Particular, com registro eventual no Registro Imobiliário, em caso de cláusula de vigência, e não tem imposto
• Valor mensal (aluguel) atualizado anualmente
• É sempre onerosa
• Tempo determinado prorrogável judicialmente e compulsoriamente (quando possuir 5 anos ou mais)
• Encargos e tributos contratados
• Cessão a terceiros com anuência do locador
• Em caso de alienação do imóvel, a locação só subsiste se houver cláusula de vigência
• Devolução antecipada pagando multa
• Locatário tem preferência na aquisição do imóvel locado, e uma vez não concedido, pode haver para si o imóvel, depositando o preço pago pelo terceiro adquirente
• Medida judicial para a retirada do locatário é a ação de despejo sem liminar
• Benfeitorias se incorporam ao imóvel com ou sem indenização, mas podem ser retiradas, se fisicamente possível.

 

Em geral, são estas as características e qualidades da Locação e o Direito de Superfície para utilização nos contratos imobiliários para geração de energia eólica/solar, cabendo ao gestor avaliar suas vantagens de custos para o empreendimento.

 

A experiência mostra que o contrato de locação é o mais utilizando em diversos empreendimentos, frente ao alto custo na incidência do ITBI sobre o Direito de superfície.

 

Pablo P. Castellarin

Advogado especialista em contratos imobiliários para empreendimentos de geração de energia, atuante na gestão, regularização e consultoria fundiária de projetos.